قیمت‌گذاری ضمنی فضای سبز شهری با استفاده از روش قیمت‌گذاری هدونیک: (مطالعه نمونه: محله جهانشهرکرج)

نویسندگان

1 دانشجوی کارشناسی ارشد جنگلداری، دانشکده منابع طبیعی، دانشگاه تهران، ایران

2 استادیار دانشکده منابع طبیعی، دانشگاه تهران، ایران

3 استاد دانشکده منابع طبیعی، دانشگاه تهران، ایران

4 دانشیار دانشکده منابع طبیعی، دانشگاه تهران، ایران

چکیده

ویژگی‌های محیط‌زیستی محل از جمله کیفیت فضای سبز یکی از عوامل تعیین کننده در قیمت ساختمان‌های مسکونی (خانه و آپارتمان) محسوب می شود. دراین پژوهش، تأثیرمتغیرهای فضای سبز شهری بر قیمت ساختمان دربخشی از منطقه یک شهرداری کرج (محله جهانشهر) مورد بررسی قرار گرفت. به همین منظور پرسشنامه‌ای برای مشخصات عمده و قیمت معاملاتی ساختمان طراحی شد. در مرحله بعد، این پرسشنامه با استفاده از اطلاعات ساختمان‌های فروش رفته در سال 1386 برای تمامی بنگاه‌های معاملات املاک موجود در جهانشهر تکمیل شد. اطلاعات مکانی و مشخصات فضای سبز مانند درصد تاج پوشش، فاصله خانه هاتا پارک با استفاده از عکس‌های هوایی و عکس نقشه منطقه و نیز نرم‌افزارهای PCI Geomantica V8.1 و Arc GIS 9/2‏‏ٌُ‏ اندازه‌گیری شد. با استفاده از روش قیمت‌گذاری هدونیک، فرآیند رگرسیون چند متغیره و روش گام به گام، مدلی از متغیرهای ساختمان و فضای سبز مؤثر بر قیمت واحد سطح ساختمان با ضریب تعیین 67 درصد ارائه شد. نتایج نشان داد که فضای سبز پارک‌های جهانشهر به-طور معنی‌داری بر قیمت ساختمان تأثیرگذار است و به ازای هر کیلومتر دوری از پارک، 24 درصد از قیمت واحد سطح ساختمان کاسته می شود. در این تحقیق، اثر سایر متغیرهای فضای سبز مانند دید به پارک و باغ و درصد تاج پوشش فضای سبز مثبت ولی غیر معنی‌دار به دست آمد (درسطح معنی‌داری 5 درصد). اثر شماره طبقه آپارتمان، آسانسور، سطح ساختمان، جهت جنوبی و تعداد اتاق خواب در واحد سطح بر قیمت واحد سطح ساختمان نیز معنی‌دار تعیین شد (سطح معنی‌داری 5 درصد). متغیرهای شماره طبقه آپارتمان و آسانسور به ترتیب بیشترین اثر منفی و مثبت را بر قیمت ساختمان نشان داد. اثر سایر متغیرهای فضای سبز مانند دید به پارک و باغ و درصد تاج پوشش فضای سبز مثبت ولی غیر معنی‌دار تعیین شد (سطح معنی‌داری 5 درصد).

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Implicit pricing of urban green space using Hedonic Pricing: (Case study: karaj, Jahanshahr region)

نویسندگان [English]

  • Masoumeh Shaban 1
  • Seyed Mahdi Heshmatolvaezin 2
  • Majid Makhdoum 3
  • Mahmoud Zobeiri 3
  • Jahangir Feghhi 4
چکیده [English]

Environmental characteristics, including the quality of green spaces, constitute one of the determinants of buildings (house & apartment) transaction prices. In this research, impact of urban green space on building's transaction prices (Rials/m2) in Karaj region, District 1 (Jahanshahr), was analyzed. Therefore, a questionnaire concerning building characteristics and transaction prices was developed. The questionnaires were then filled out for all estate agencies in the Jahanshahr region, using all sold building data in 2007. Spatial data and characteristics of green spaces, e.g. percentage of canopy cover, distance to park were measured using aerial photographs and photomap of the study site, as well as Geographic Information System (GIS) software; PCI Geomatica V8.1 and Arc GIS 9/2. Hedonic Pricing Method (HPM), the multivariable regression analysis and stepwise method were then used to estimate a model relating building transaction price to building and green spaces characteristics. Based on the coefficient of determination, the model explained 67 percent of transaction price variability. It is found that green spaces of Jahanshahr parks had a positive and significant impact on transaction price. The result showed that one kilometer distance from the park represented 24 percent decrease in building transaction price. In this study, the impact of building characteristics including apartment floor number, elevator, building size or area, southern facing and the bedroom's number per unit of area on transaction price were found to be significant
(p= 5%). Apartment floor number and elevator had the highest positive and negative effects on transaction price, respectively. The impact of other green space characteristics, e.g. view to park and garden as well as the percentage of canopy cover were appeared positive but insignificant
(p= 5%).

کلیدواژه‌ها [English]

  • Building Transaction price
  • Canopy cover percentage
  • Distance to park
  • Hedonic Pricing Method (HPM)
  • Urban green spaces